评析各地楼市政策动向,因城施策不再雾里看花
小Q导读：
有可能是截至目前针对房地产政策，最全的盘点！最细的梳理！最专业的预判！
文／克而瑞研究中心 杨科伟 马千里 陶媛 谢杨春 柏品慧
自年初以来，中央降首付、调税制，18省、13市纷纷出台具体实施细则，集中火力以去库存。在二线和三四线的库存还未明显见效的情况下，一线城市和部分热点二线城市房价快速攀升、市场火热程度比去年有过之而无不及，于是又十万火急地出台收紧措施。因此，“因城施策”已经成为了当下业内最显著、也最看不清的特征。政策风向的朝令夕改不免让人困惑，去库存到底需要什么样的政策？当前的政策是不是能够解决库存问题而不是托高部分城市风险的节外生枝？对此，本文将从供应、需求、企业等三个方面对已经和将要出台的政策的归类梳理，并根据各类政策在各地的执行情况分析，对其效果进行预判总结，对现行政策全面综合评价。
一、新政乱花渐欲迷人眼，四个热点现象值得关注
现象1：地方仍继续博弈，减少财政收入程度决定施政力度
在一季度新政中，提及最多的四类政策分别是，“建立购租并举的住房制度”，“房地产用地方面调整、暂停”、“棚改货币化安置”、以及“引导农民购房”。但地方上的跟进还是相对较慢，究其原因，还是这些政策会加大地方政府的财政负担，减少地方政府短期收入。
现象2：地方新政开始落到细处，目标性明确实操性增强
今年的调控新政进一步细化，不少新政都给出了目标的具体标准，将目标数字化即体现了政策严谨性，有利于实施时更好的把握分寸，也有利于传播，便于民众理解和发挥监督作用。
现象3：城市间差异进一步凸显，部分“病急乱投医”问题突出
一线城市严上加严。热点二线城市进入“稳房价”怪圈，新政滋生市场乱象隐患，如苏州“限涨令”，合肥“限备案价格”即是如此。高库存城市则是急于表态，但却有“病急乱投医”现象出现。典型如沈阳，出台支持在校生购房的“奇葩”政策。但大多数二、三线城市政策依然失声，甚至诸如西安、成都、重庆、贵阳等重点二线城市都没有发布调控新政。
现象4：收紧新政大多深受诟病，逆向调控往往不合时宜
为求“稳房价”快速见效，上海、深圳、苏州、廊坊等地不约而同从需求端收紧调控。但快速见效的政策往往伴随的是过犹不及的调整，不仅给市场带来了短期内的剧烈波动，也让业内诟病甚多。
二、政府端：中央希望落实有供有限，地方“愿松不愿紧”
1、调整土地供应：省政府发文齐收紧，少数热点城市发文放松
目前发文减少或暂停土地供应规模的多是省政府，但跟进省政府收紧土地供应步伐的市政府并不多，目前只有沈阳和海口发布了相关细则，可见在限制供应房方面，市级政府多数比较谨慎，而增加土地供应的市政府则表现相对积极。
2、政府直接干预：多见于保障房建设，货币化安置操作性最强
各地方政府从供应端助力去库存的主要方法有三个：第一，打通商品房和保障房的通道，政府出资购买商品房做保障房。第二，存量房改造。如山东省政府提出了存量房改造成众创平台、养老机构等，形成“薄利多销”的住房商业模式，但目前来看真正跟进的省份不多，实操性也不强。第三，加大棚改货币化安置比例。2016年跟进该政策的城市较多，比如湖南省、广西省、海南省、江西省等存在去化压力偏大的城市①。
注①：值得注意的是，库存压力较低的南京也在其中，原因主要是安置房建造时间一般在2-3年，考虑到部分被拆迁的居民年事已高，为方便这部分居民尽快住进新房，货币化安置的方法更加便捷。
三、需求端：补贴为主全方位去库存，个别城市政策收紧
1、购房补贴：围绕户籍制度改革中心，重点扶持农民购房需求
从出台的政策形式来看，本类新政多为省级的指导意见，并没有进一步的细则下发，各地方执行力度以及更进程度仍有待观察；从力度上来看，省级指导意见较为详细，地级市则仅仅是响应国家号召（除沈阳外），这一政策效果必将大打折扣。
2、购租并举：培育租赁市场，推动市场向规模化、经营化发展
今年以来，山东、福建、等省在2016年工作会议上明确指示要建立租赁并举的住房制度，但作为指导性的纲领意见，并未做过多诠释，从各省市的响应来看，效果一般，并未有大批城市发文响应省政府。从力度和手段来看，两个省力度较大、手段较为全面，以租赁市场长远发展作为出发点，通过完善机制体系和法规健全，加以短期对企业的奖励刺激来去库存，政策较为全面。
3、公积金：贷款条件年限持续放宽，个别城市收紧公积金政策
目前来看，截止4月，省级公积金文件主要集中在公积金制度的完善上，例如将农民纳入住房公积金的体系。地方层面，调整公积金政策的基本都是去年房地产市场热度较高的城市。如杭州、宁波等。从2016年公积金政策来看，依然延续了去年的宽松政策，仅有个别城市为了维稳房地产市场发展收紧公积金政策。在大多数城市公积金异地贷款基本完成、贷款年限已经到达顶峰之下，去年火热的公积金资产证券化或将大面积铺开，成为各省各市公积金政策调整新的发力点。
4、个别收紧：沪、深收紧限购，热点城市苏州、合肥严控房价
一线城市中，上海出台了史上最严的限购——“沪九条“，深圳紧跟上海的脚步，将缴社保时间从1年提升至3年；另外，北上广深4个城市均被叫停首付贷。二线城市中，武汉收紧公积金政策（详见公积金政策）、苏州、南京提出限价令以及合肥明确禁止捆绑车位销售。依附于北京的廊坊，近日也暂停二手房交易，准备出台限购的细则。
四、房企端：推进行业加速整合，引导降价并不现实
1、兼并重组：契合供给侧改革，有利于做大做强
截止目前，江西省、山西省、内蒙古自治区、甘肃省、宁波市、沈阳市以及湖南省等7个不同省市相继出台了相关政策内容，推动房地产开发企业兼并重组将有助于淘汰落后产能，避免企业之间恶性竞争，支持高品质、高成长性的企业做大做强，提升行业利润率水平。CRIC榜单数据显示，今年一季度前100强企业销售业绩集中度历史首次突破50%，其余档次企业集中度均有不同程度的提高，这也符合房地产行业发展趋势，中小企业的市场份额将渐被大型房企所蚕食。
2、引导降价：风险城市难见效，政策可行性不足
目前，仅山西省于2月12日出台7条去库存新政指出：“积极引导房地产开发企业适当降低房价”，其余省市尚未有跟进动作。我们认为引导企业降房价是个伪命题，冀望通过这种方式去库存不值得大力推广。
3、降低成本：降低企业税费和土地价格，提升城市吸引力
企业税费调整、降低土地价格均是从成本端着手提升企业利润空间，从而变相降低房屋售价，相较于简单粗暴地要求开发企业降低房价无疑要温和许多，也是支持房地产行业持续健康发展的重要措施。今年，重庆市、云南省、辽宁省、南昌市等多省市均出台新政下调房地产开发企业税费，从而减轻企业成本负担。云南省下发新政要求降低企业用地成本，除云南省外，也没有其他省市跟进出台相关政策要求减低土地成本。
4、预售管理：热点城市渐趋紧，未来将愈加严苛
针对房地产开发企业，南京、苏州、惠州等市先后出台了调控新政，主要有以下两点：首先，新领预售证面积房源不低于3万方，意在增加楼市供应量，避免企业小批量推案逐步抬高项目售价。其次，未取得预售证之前不得对外销售，不得收取意向金、定金，意在防止开发商坐地起价，人为抬高楼盘售价。
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一、新政乱花渐欲迷人眼，四个热点现象值得关注
现象1：地方仍继续博弈，减少财政收入程度决定施政力度
现象2：地方新政开始落到细处，目标性明确实操性增强
现象3：城市间差异进一步凸显，部分“病急乱投医”问题突出
现象4：收紧新政大多深受诟病，逆向调控往往不合时宜
二、政府端：中央希望落实有供有限，地方“愿松不愿紧”
1、调整土地供应：省政府发文齐收紧，少数热点城市发文放松
2、扩大棚改范围：今年鲜见再度发文，仅北京、深圳再度强调
3、政府直接干预：多见于保障房建设，货币化安置操作性最强
三、需求端：补贴为主全方位去库存，个别城市政策收紧
1. 购房补贴：围绕户籍制度改革中心，重点扶持农民购房需求
2. 购租并举：培育租赁市场，推动市场向规模化、经营化发展
3. 公积金：贷款条件年限持续放宽，个别城市收紧公积金政策
4. 个别收紧：沪、深收紧限购，热点城市苏州、合肥严控房价
四、房企端：推进行业加速整合，引导降价并不现实
1.兼并重组：契合供给侧改革，有利于做大做强
2.引导降价：风险城市难见效，政策可行性不足
3.降低成本：提升城市吸引力，持续深耕的信心
（1）税费调整：政府尽最大努力，供求矛盾难逆转
（2）降低地价：云南省诚意不足，热门城市需调控
4.预售管理：热点城市渐趋紧，未来将愈加严苛
五、总结：政策效用面临递减，新调控更应兼收并蓄
附表：2016年1-4月全国主要省、市地方房地产政策汇总
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